Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Dennoch unterschätzen viele Käufer, wie viel Vorbereitung nötig ist, bevor überhaupt ein Notartermin anberaumt werden kann. Es fehlen Dokumente, Fristen werden übersehen, und die tatsächlichen Gesamtkosten liegen am Ende deutlich über dem ursprünglichen Budget. Wer das vermeiden will, sollte früh systematisch vorgehen.
Welche Unterlagen Verkäufer vorlegen müssen
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gibt es eine ganze Reihe von Dokumenten, die Käufer vom Verkäufer einfordern sollten, bevor sie sich verbindlich festlegen. Das wichtigste Dokument ist der aktuelle Grundbuchauszug. Er zeigt, wer rechtlicher Eigentümer ist, welche Grundschulden eingetragen sind und ob Wegerechte oder andere Belastungen auf dem Grundstück lasten. Ein Auszug, der älter als drei Monate ist, sollte nicht akzeptiert werden.
Hinzu kommen der Energieausweis, Baupläne und Baugenehmigungen, bei Eigentumswohnungen außerdem die Teilungserklärung, aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre sowie eine Aufstellung der Hausgeldabrechnungen. Fehlt eines dieser Dokumente, ist das oft kein Zufall. Protokolle etwa geben Aufschluss darüber, ob teure Sanierungsmaßnahmen beschlossen wurden, die der Käufer nach dem Kauf mitfinanzieren müsste.
Was Käufer selbst zusammenstellen müssen
Auch auf Käuferseite entsteht schnell ein erheblicher Dokumentenaufwand, vor allem wenn eine Baufinanzierung beantragt wird. Banken verlangen in der Regel Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Monate, aktuelle Kontoauszüge, Nachweise über Eigenkapital, den Personalausweis sowie bei Selbstständigen die Steuerbescheide der letzten zwei Jahre. Wer diese Unterlagen nicht griffbereit hat, riskiert, dass sich die Finanzierungszusage verzögert und ein anderer Interessent den Zuschlag bekommt.
Käufer, die sich systematisch auf diesen Prozess vorbereiten wollen, finden auf Plattformen wie Immobilienkauf systematisch vorbereiten strukturierte Checklisten und Erklärungen zu den einzelnen Schritten. Solche Hilfsmittel sind besonders dann wertvoll, wenn man zum ersten Mal kauft und den Überblick über Abläufe und Fristen noch nicht hat.
Nebenkosten: Der unterschätzte Posten im Budget
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der tatsächlichen Kosten. Die sogenannten Kaufnebenkosten belaufen sich je nach Bundesland und Konstellation auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. In Hessen sieht die Rechnung typischerweise so aus:
| Kostenart | Höhe (ca.) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % des Kaufpreises |
| Notarkosten | 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises |
| Grundbucheintragung | 0,3 bis 0,5 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision (bei Einschaltung) | bis zu 3,57 % pro Seite (gesetzlich gedeckelt) |
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kommen so schnell 40.000 bis 60.000 Euro an Nebenkosten zusammen, die vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden müssen, da Banken diese in der Regel nicht mitfinanzieren. Wer das nicht einkalkuliert hat, steht vor einem ernsthaften Problem.
Die rechtliche Grundlage für die Grunderwerbsteuer findet sich im Grunderwerbsteuergesetz auf gesetze-im-internet.de. Wer die genaue Gesetzeslage nachlesen will, ist dort gut aufgehoben.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Nach dem Einzug beginnen die Folgekosten, die viele Erstkäufer ebenfalls unterschätzen. Dazu gehören die Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizungs- und Wartungskosten, Kosten für Reparaturen sowie bei Wohnungseigentum das monatliche Hausgeld. Letzteres deckt gemeinschaftliche Betriebskosten und Rücklagen für größere Instandhaltungen ab.
Als Faustregel gilt: Für ältere Objekte sollten Eigentümer pro Quadratmeter und Jahr mindestens 10 bis 15 Euro als Instandhaltungsrücklage einplanen. Bei einem 120-Quadratmeter-Haus entspricht das 1.200 bis 1.800 Euro jährlich, also 100 bis 150 Euro pro Monat allein für mögliche Reparaturen. Wer diesen Puffer nicht hat, wird bei einer defekten Heizungsanlage oder einem undichten Dach schnell in finanzielle Schwierigkeiten geraten.
Energetischer Zustand und zukünftige Pflichten
Seit der Verschärfung der Anforderungen im Gebäudebereich müssen Käufer auch den energetischen Zustand einer Immobilie ernst nehmen. Ein Gebäude mit der Energieeffizienzklasse G oder H kann in den nächsten Jahren zu erheblichen Sanierungskosten führen, etwa wenn Heizungsanlagen ausgetauscht oder Fassaden gedämmt werden müssen. Der Energieausweis gibt erste Hinweise, reicht aber für eine belastbare Einschätzung oft nicht aus.
Wer mehr über energetische Anforderungen und staatliche Förderungen erfahren will, findet beim Umweltbundesamt gut aufbereitete Hintergrundinformationen zu Gebäudeeffizienz und Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudebereich.
Checkliste: Das sollten Käufer vor dem Notartermin geklärt haben
- Aktueller Grundbuchauszug liegt vor und wurde geprüft
- Energieausweis ist vorhanden und plausibel
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen eingesehen
- Finanzierungsbestätigung der Bank liegt schriftlich vor
- Nebenkosten sind vollständig im Budget erfasst
- Monatliche Belastung inklusive Rücklagen, Versicherung und Grundsteuer ist durchgerechnet
- Sanierungsbedarf wurde durch einen unabhängigen Gutachter bewertet
Ein Gutachter kostet je nach Objekt und Region zwischen 500 und 1.500 Euro, kann aber teure Überraschungen verhindern. Bei Objekten mit unklarer Bausubstanz oder älteren Baujahren ist diese Ausgabe sinnvoll investiert.
Fazit
Wer eine Immobilie kauft, sollte den Kaufpreis nur als Ausgangspunkt sehen. Die eigentliche Arbeit liegt in der Prüfung der Unterlagen, der realistischen Kalkulation aller Kosten und der Einschätzung zukünftiger Verpflichtungen. Wer diesen Aufwand scheut oder unter Zeitdruck steht, riskiert, ein Objekt zu erwerben, das sich mittelfristig als finanzielle Belastung erweist. Gründliche Vorbereitung ist kein Luxus, sondern die Grundlage für eine Entscheidung, die man nicht bereut.
